24 may. 2007

OPV de Realia

Si va a acudir a la salida a bolsa de Realia, conviene conocer las perspectivas y el posible atractivo que tiene la empresa antes de su debut: ¿qué debe plantearse un particular? ¿es interesante adquirir las acciones de la inmobiliaria de FCC y Caja Madrid?

"Se venden acciones de la inmobiliaria Realia. La fecha tope para realizar mandatos de compra finaliza a las 13 horas del 29 de mayo y la de petición de títulos a la misma hora, pero el 1 de junio. El precio está sin determinar, pero de forma orientativa y no vinculante puede estar comprendido en la banda de los 7,9 y 9,7 euros".

Estas frases bien podrían ser parte del cartel publicitario de la única oferta pública de venta (OPV) que está en marcha, pero pasar de la teoría a la práctica no es tan simple. A través de esta guía práctica descubrirá las ventajas y los posibles inconvenientes.


1. ¿Por qué ha decidido Realia dar el salto al parqué?

La empresa desea darse a conocer -y la bolsa es una gran plataforma para ello- porque se está planteando llevar a cabo adquisiciones. Tiene en el punto de mira el mercado de oficinas de la zona euro y en el negocio de promoción, Portugal y Polonia.


2. ¿Cuál es el principal punto fuerte de la compañía?

Los expertos de Banesto Bolsa destacan el equilibrio entre el alquiler y la promoción y la visibilidad de sus resultados como algunos de los ases de Realia.

Señalan que cuenta con una cartera de preventas equivalente a los 535 millones de euros, más de 7,6 millones de metros cuadrados de suelo bruto, de los que 4,3 millones son edificables, y potencial de incremento de las rentas en París gracias a la renovación de contratos. Su bajo endeudamiento relativo también es importante.


3. ¿A qué precio es atractivo adquirir sus títulos?

La empresa ha establecido una banda de precios orientativa no vinculante comprendida entre los 7,9 y 9,7 euros. Si bien, el mercado cree que acudir a la OPV es una opción atractiva si se adquieren en la zona de los 8,7 euros.

A ese precio, la empresa cotizaría ajustada con al Valor Neto de sus Activos después de impuestos (NAVV) por título en 2006.


4. ¿Qué política de dividendos va a seguir?

Realia aspira a ser la inmobiliria española que reparta mayor parte desus beneficios entre sus accionistas. Como mínimo, pretende que su pay-out (porcentaje de los beneficios que se destina a dividendos), sea entre el 50 por ciento y el 70 por ciento.


5. ¿Con qué otros valores puede compararse a Realia?

Los expertos creen que es una empresa difícil de comparar con otras inmobiliarias europeas debido a que el negocio de promoción pesa mucho en sus resultados (según Banesto Bolsa aportó un 79 por ciento de sus ingresos en 2006).

En el caso particular de España, todavía es más complejo, ya que el sector está envuelto en movimientos corporativos. En cualquier caso, para esta firma, aunque con salvedades, lo más parecido a Realia sería una unión entre la antigua Colonial (alquiler de oficinas) con Urbis (promoción de viviendas).


6. ¿Qué puesto ocupará en el sector inmobiliario español?

Si se toma como referencia la banda alta de precios orientativos y no vinculantes del folleto de salida a bolsa, el valor bursátil de Realia sería de algo menos de 2.700 millones de euros.

Con esa capitalización, se convertiría en la sexta inmobiliaria por valor bursátil en España, por detrás de Metrovacesa, Inmobiliaria Colonial (antigua Inmocaral), Urbis, Fadesa y Testa.


7. ¿Sería candidata al Ibex 35?

De entrada -aunque depende de la negociación bursátil que consiga- Realia mira al Ibex. El capital libre en bolsa de la empresa si los colocadores de la operación de salida a bolsa ejecutan el green shoe se quedará en algo menos del 48 por ciento tras la OPV.

Con ese free float, la compañía cumpliría con la nota de corta mínima para acceder al índice: que el valor de la empresa sea equivalente al 0,30 por ciento del indicador. Es decir, teniendo en cuenta la cotización actual del Ibex 35, que sea superior a los 1.650 millones de euros.


8. ¿Qué capital controlarán FCC y Caja Madrid tras la OPV?

Se han comprometido a mantener de forma conjunta un 51 por ciento del capital de la empresa durante los cinco años posteriores a la salida a bolsa de la empresa, aunque será FCC quien mande más.

La constructora tendrá un consejero más, consolidará a la inmobiliaria en sus cuentas, pero compartirá al 50 por ciento con la caja los derechos económicos.


9. ¿Qué perspectivas de futuro tiene la empresa?

Banesto Bolsa espera que Realia obtenga un beneficio neto de 166 millones de euros en 2007, un 3,3 por ciento más que en 2006 y de 172,4 millones en 2008.

Espera que una de las vías de crecimiento de los ingresos vengan desde el negocio de alquiler en París, porque en los próximos cuatro años se revisarán los contratos de las rentas de más de una cuarta parte del negocio de patrimonio. Indican que lo que cobran ahora es un 8 por ciento por debajo del precio del mercado.


10. ¿El momento de estreno es positivo?

Después de la crisis bursátil de finales de abril y principios de mayo de las inmobiliarias, el mercado es más exigente con el sector, pero tampoco las evita.

Después de haber ajustado sus valoraciones, los inversores son ahora más realistas. Pero bastantes valores han recuperado parte de lo perdido aquellas fatídicas jornadas.